"Als ik een huis scherp in de markt zet, krijg ik niet zelden een boos
telefoontje van iemand uit dezelfde straat", zegt Ger Hukker,
voorzittter van de NVM en zelf makelaar. De nieuwkomer verpest de markt door
zijn huis voor minder te koop te zetten, denkt de buurman die zelf fors meer
vraagt voor een vergelijkbare woning.
De buurman is niet alleen. Van de 227 duizend verkopers die nu officieel te
koop staan, zijn er velen, naar schatting zo’n 100 duizend, die vasthouden
aan een onrealitisch hoge vraagprijs. Er zijn afgelopen jaar immers slechts
118 duizend woningen verkocht.
Het beste wat de buurman kan doen, is snel en fors in prijs zakken, of zijn
woning van de markt halen. De woning te koop blijven aanbieden heeft
namelijk weinig zin.
Verkoopkans
Hoe langer een huis te koop staat, des te kleiner de kans dat je het snel zult
verkopen.
Dat laatste gold eigenlijk altijd al. Woningen die niet snel verkocht worden,
zijn immers meestal te hoog geprijsd. In het verleden kon het overigens toch
nog goed komen, omdat de huizenprijs opliep, en zo de vraagprijs steeds
realistischer werd.
Maar in een huizenmarkt waar de prijzen jaarlijks met een paar procent dalen,
zoals nu het geval is, geldt de regel dat hoe langer een huis te koop staat,
des te kleiner de kans op verkoop, nog veel sterker (zie de grafiek Hoe
langer te koop, hoe kleiner de kans). Dat komt mede omdat verkopers vaak
huiverig zijn om de prijs aan te passen, en als ze dat al doen, nemen ze een
te klein stapje.
Twintig procent omlaag
Veel verkopers die na een jaar nog weinig kijkers gehad hebben, besluiten
vaak de vraagprijs toch maar te verlagen. Dat is nodig, want deze huizen
hebben een vraagprijs die gemiddeld tien procent te hoog ligt.
Meestal doet de verkoper ongeveer 5 procent van de vraagprijs af. Voor de
verkoper is dit volgens Hukker psychologisch een hele stap, maar als de
huizenprijs zoals afgelopen jaar weer dik vier procent daalt, is er in feite
niets veranderd. De prijs is nog altijd veel te hoog.
Wie een woning al twee of drie jaar te koop heeft staan en toch wil verkopen,
zal zeker twintig procent met zijn prijs moeten zakken, schat Hukker. "En
de makelaar moet dat ook aan de klant vertellen", benadrukt Hukker.
Koper ruikt bloed
De huizenmarkt is een kopersmarkt. De koper weet dat en ruikt bloed. Hij weet
ook dat de huizenprijs nog verder zal dalen. In 2012 gaat de prijs naar
verwachting gemiddeld nog eens met 5 procent omlaag.
De beste tactiek om een woning nu te verkopen, is dan ook meteen een scherpe
prijs te kiezen, stelt de makelaarsvereniging. De koper heeft namelijk één
zwak punt: hij wil nu kopen. Als hij het gevoel heeft dat hij een beetje
vooruit loopt op een toekomstige prijsdaling, gaat hij misschien toch voor
het huis.
Verhuizen
Overigens hoeft een dalende huizenprijs helemaal geen slechte zaak te zijn
voor verkopers die van plan zijn een duurdere, grotere woning te kopen.
Vrijstaande woningen zijn bijvoorbeeld harder in prijs gedaald dan
rijtjeshuizen.
De verkoopprijs van het rijtjeshuis valt dan misschien tegen, als de
aankoopprijs van de vrijstaande villa met een hoger percentage is gedaald,
dan ben je uiteindelijk veel beter uit.
Een fout die veel verkopers maken, is dat ze zich blind staren op de opbrengst
van de verkoop, stelt Hukker. Dat komt onder andere omdat veel verkopers, op
zich niet onverstanding, eerst hun huis willen verkopen voordat ze gaan
kijken naar een nieuwe woning.
Het is overigens niet voor alle doorstromers feest. Wie van een appartement
naar een tussenwoning wil, moet wel uitkijken. Dat komt onder andere omdat
vanwege de algehele daling in de markt, starters een stap overslaan. Ze gaan
in een keer voor de tussenwoning, terwijl ze in 2009 en in de jaren daarvoor
alleen een appartement konden betalen. Het gevolg is dat het aanbod in
appartementen fors is toegenomen, waardoor het lastig is deze te verkopen.
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl